现在是美国住房和抵押贷款市场的有趣时期

大家下午好。很高兴今天能加入你们。感谢您的邀请。住房和抵押贷款市场的发展对经济和金融体系有重大影响，因此联邦储备委员会密切监视这些市场。我很高兴分享我对这些市场的一些观察，并从您的知识和经验中学习。

我知道我正在与在这些领域拥有丰富专业知识的听众交谈，所以你们已经知道2020年和2021年是有趣的时期，至少可以说，在住房和抵押贷款市场。我今天的评论将集中在三个方面：过去一年半房价的强劲上涨，COVID-19出现后实施的宽容计划的逐步结束，以及我们对相关金融稳定风险的了解在大流行期间与非银行抵押贷款公司合作。我希望在这些评论中会变得明显，这三个主题可能看起来无关，但它们实际上是相关的。

我将从对房价的一些评论开始。自2012年以来，房价一直以温和的速度上涨，但自2020年年中以来，其增长速度显着加快。总体而言，9月份的房价比2020年6月高出21%。房价上涨也很普遍。9月份，美国大约90%的城市在过去三个月中经历了房价上涨，其中大多数城市的房价上涨幅度很大。

这些大幅上涨引发了人们对住房被高估和房价可能下跌的担忧。从历史上看，如果房价受到经济基本面而非投机因素的支持，房价大幅上涨就不太令人担忧。自去年年中以来，基本面似乎是我们所看到的增长背后故事的很大一部分。由于多种原因，对住房的需求上升。利率低，家庭积累了储蓄，过去18个月的收入增长相当强劲。家庭也在重新考虑他们想住在哪里，住什么样的家。例如，在过去18个月中，第二套住房的购买量有点高。与此同时，新房供应因材料、劳动力和开发地段短缺而受阻。

对近期房价上涨不那么担心的另一个原因是，我们没有看到在2000年代中期助长房价泡沫的承保标准大幅下降。与2000年代中期相比，抵押贷款承保标准仍然保守，部分原因是在住房危机之后实施的抵押贷款政策改革。与当时相比，投资者活动也受到抑制。

尽管如此，房价确实会不时下降。按通胀调整后的计算，美国房价在1979年至1982年和1989年至1993年期间下跌，但跌幅远低于2006年至2012年。尽管在其中一些时期全国房价的下跌幅度不大，但该国的某些地区却出现了大幅下跌。众所周知，房价下跌会导致整个经济出现问题和压力。仅举一个例子，家庭和小企业主以自己的房屋为抵押贷款来为大笔购买和业务扩张提供资金，而房价下跌使得将房屋用作贷款抵押品变得更加困难。如果发生信贷紧缩，贷款人通过减少贷款来应对房价下跌，这种影响可能会被放大。鉴于银行和更广泛的金融体系目前相当稳健，这样的信贷紧缩似乎不太可能。尽管如此，我知道这些下跌是多么痛苦，尤其是在某些市场。例如，根据我在堪萨斯州农村生活的经验，我理解住房和就业基础不太多样化的小社区如何从房价下跌中恢复过来需要很长时间。我也想知道拥有大量二手房业主的社区。所以我会继续密切关注传入的数据。

房价下跌肯定会非常剧烈，但持续大幅上涨也可能存在问题。首先，高房价使中低收入家庭更难成为房主，因为更高的首付和其他融资要求有效地将这些家庭拒之门外。其次，与美联储的货币政策目标之一相关的是，房价和租金上涨会提高住房成本。由于住房成本占大多数人生活费用的很大一部分，因此这些上涨正在加剧当前经济的通胀压力。事实上，我们已经看到该国许多地区的租金和业主等价租金大幅上涨。

此外，有迹象表明潜在的供需失衡将导致住房成本和通货膨胀的增加。在大流行初期，人们认为房价上涨是由抵押贷款利率下降推动的。但越来越明显的是，房屋供应不足，加上住房需求旺盛，是故事的重要组成部分。在过去的一年之前，新房的建设速度低于其十多年来的长期平均水平。我之前提到的供应链瓶颈正在进一步减缓建设。这些问题也影响了租赁市场：多户住宅租赁市场处于历史紧缩水平，主要市场的入住率超过95%。4我预计这些住房供应问题在短期内不太可能出现实质性逆转，这表明我们可能会在一段时间内看到住房通胀率上升。

我也在仔细观察借款人在抵押贷款支付方面的宽容期结束时会发生什么。截至10月，仍有120万借款人处于宽容期，低于2020年6月的峰值470万。在这些剩余借款人中，有85万人将在2022年1月底达到宽容期的结束。消费者金融保护局实施的止赎将于年底到期。

宽容一直是对因大流行而流离失所的工人及其家人的重要支持。将剩余的借款人从宽容过渡到抵押贷款修改或其他解决方案对于某些服务商来说可能是一项繁重的工作。每次过渡都需要与借款人联系，讨论选项，并找出对每个借款人最有意义的解决方案。这是一项耗时且细致的工作。这也是至关重要的。显然，我们希望确保在经济上陷入困境的借款人得到他们需要的帮助，我想承认，这些借款人中有许多来自传统上抵押贷款市场服务不足的社区。此外，如果服务商处理贷款修改不当且大规模，宏观经济和金融稳定也会受到影响。在上一次金融危机之后，止赎的泛滥导致房价下跌。在大流行期间没有出现同样的动态。宽容、止赎暂停和财政支持使陷入困境的借款人留在家中。

美联储监管人员正在与重要的受监管机构进行沟通，以确保他们为增加的操作风险做好准备。如果顺利过渡到忍耐，我谨慎乐观地认为它不会对更大的经济产生实质性影响。2021年10月，陷入困境的抵押贷款（定义为宽容或严重拖欠的抵押贷款）比例约为4.5%，约为2010年严重拖欠的抵押贷款份额的一半。7此外，许多陷入困境的抵押贷款现在由联邦住房管理局或退伍军人事务部投保，这些机构可以要求遵循某些抵押贷款修改协议。除了这些抵押贷款外，不支付抵押贷款的借款人比例已恢复到大流行前的水平。尽管如此，我们意识到风险并将密切关注这种情况。

然而，抵押贷款服务越来越多地从美联储监管的银行转移到受州监管机构监管的非银行抵押贷款公司。在去年年底的一次演讲中，我重点讨论了与非银行抵押贷款服务商相关的一些可能的金融稳定风险。今天我想告诉你我对这个问题的看法。

去年引入了广泛的宽容政策时，人们担心这会给非银行服务机构带来压力。这是因为当借款人不支付抵押贷款时，服务商必须代表借款人付款。服务人员最终会获得这些预付款的报销，但他们需要为未支付的金额提供资金。与银行不同的是，非银行机构在需要流动性时不能求助于联邦储备系统或联邦住房贷款银行。

事实证明，非银行抵押贷款服务商有现金来满足他们的运营需求。由于长期利率下降，抵押贷款再融资激增，非银行服务机构利用这些再融资的收益为与宽容相关的预付款提供资金。

但是，如果房价下跌，而不是急剧上涨，许多借款人可能会因为房屋价值下跌而面临再融资障碍，因此非银行服务机构将无法从再融资中获得收入用于支付预付款。一些非银行服务机构可能会通过抵押贷款服务权(MSR)借款来获得资金。MSR是非银行机构的重要资产。总的来说，非银行机构持有的MSR大约是他们持有的现金的四倍。但是，当房价下跌时，MSR的价值会下降，因此在这种情况下，这种借款也可能无法作为资金来源。

金融稳定监督委员会在其2020年年度报告中对非银行抵押贷款公司的财务弹性表示担忧，并建议州和联邦监管机构密切协调以收集数据、识别风险并加强对非银行抵押贷款公司的监督。我认为这是合适的。理想的抵押贷款融资系统必须为许多不同类型和规模的机构（银行和非银行机构）提供一席之地，这些机构能够满足不同客户的不同需求。不过，要使该系统具有可持续性，我认为应以同样的方式对待同类活动，而且我担心抵押贷款市场中银行和非银行机构的审慎监管存在一些差异。

回到我开头的主题：现在是住房和抵押贷款市场的有趣时期。在这种时候，我认为我们都同意密切关注事态发展并为未来可能带来的一切做好准备是明智的。幸运的是，这正是住房和金融领域女性的全部意义所在。因此，我鼓励我们所有人——包括今天聚集在这里的杰出人才——继续努力思考我们如何能够继续建立一个满足美国人民需求的弹性和充满活力的住房市场。