中国恒大暴雷所反映出的中国房地产行业现状研究（二）

房地产行业公司对比：

　　从地产公司的营业收入来看，中国恒大的营业收入构成是比较稳定的，但是万科与绿地地产的增速相对于恒大要快，万科近年来轻资产转型，在资产结构、运营效率方面均得到了一定的改善。

　　从归母净利润来看，万科的归母净利润是所有地产公司中增长比较稳定的，而恒大的归母净利润却在逐年下滑，富力地产维持相对稳定，华夏幸福归母净利润下滑明显，绿地地产则是在2020年下滑明显。

　　总体来看，地产公司2018-2020年毛利率均出现不同程度的下滑，万科、中国恒大、富力地产和华夏幸福的毛利率相差不大，其中华夏幸福的毛利率相对较高，绿地地产的毛利率相对较低，低于均值。

　　从各家公司的净利润来看，万科的净利率是行业中最好的，整体波动比较稳定，富力地产净利率波动较小，华夏幸福净利率在2018-2019年维持较好，中国恒大的净利率在逐年下降，绿地地产的净利率较低，波动较小，整体来看2020年地产公司的毛利率均出现一定下滑。

　　从净资产收益率来看，万科的净资产收益率依旧比较稳定，维持在20%-25%之间，富力地产维持在10%-15%之间，绿地地产维持在15%-20%之间，而中国恒大与华夏幸福波动较大，且整体呈现出下降的趋势，扣除新冠病毒影响的2020年，中国恒大的净资产收益率下滑明显。整体来看万科的盈利能力比较稳定，处于行业中上水平；富力地产和绿地地产盈利不算出众，处于行业中等水平；华夏幸福波动较大，但整体盈利不错；中国恒大盈利有一定下滑，2020年净资产收益率最低为5.69%。
　　在2006-2007年，房地产估值50-60倍市盈率(PE)，属于高成长行业，但如今却变成了昨日黄花，5-6倍市盈率都没人要。究其原因，主要是地产行业目前处于基本面下行期，观察房地产主要有两个角度，一个是房价和地价差；一个是利率，利率低有利于销售。先来看房价和地价差，2014-2015年地价低，2016-2017年房价上行，地产公司的利润增速快，所以那一轮地产行情火热；2017-2018年拿地贵，当下房价除了深圳等少数城市外，很多地方都在跌，包括北京燕郊等，地产公司利润变差。再来看利率，由于政府调控地产行业，不少地区房贷利率不断上调，打压了居民买房的积极性，所以行业进入下行期。
　　今年年初，一些机构（特指董承非大佬的公募基金）因为估值低选择房地产做防守，但最后发现万科、保利等龙头地产跌幅高达20%-30%，变成了价值陷阱。所中国恒大暴雷时间未来肯定还会在其他地产公司发生，房地产行业目前也需要转型升级，万科集团选择轻资产转型，目前具备一定的成效，但是很多地产公司依旧按照传统房地产经营策略拿地，取证，预售和交付，这样的策略在房地产去杠杆的背景下难以持续。